น้ำมัน – การเมือง ป่วนกำลังซื้อ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ส่อไร้ผล 22 เมษายน 2551 

แม้ว่าหลายบริษัทจะเริ่มขยับตัวปรับแผนขยายการลงทุน เพื่อรองรับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มประกาศใช้อย่างเป็นทางการมาตั้งแต่เดือน เม.ย. กันไปแล้ว แต่ในระยะเกือบเดือนที่ผ่านมายังไม่ปรากฏภาพที่ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังได้รับยากระตุ้นจะเริ่มฟื้นจากภาวะชะลอตัวขึ้น สาเหตุสำคัญคงเนื่องมาจากปัญหาปากท้องจากราคาน้ำมันและราคาสินค้าที่ขยับตัวสูงขึ้น และหากปัญหาดังกล่าวยังดำรงอยู่และยืดเยื้อต่อไป คงจะไม่ใช่งานง่ายๆ ที่ผู้ประกอบการจะโหนกระแสของมาตรการกระตุ้นปลุกตลาดให้ฟื้นกลับมาได้เหมือนที่คาดหวังเอาไว้แม้ว่าจะยังมีความต้องการซื้อบ้านอยู่ก็ตาม

น้ำมัน-การเมืองสยบมาตรการกระตุ้น
นพ.วิเชียร แพทยานันท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ้าพระยามหานคร (ซีเอ็มซี) ชี้ให้เห็นว่า หลังจากมาตรการกระตุ้นมีผลบังคับใช้ แต่ก็มีปัญหาเข้ามารุมเร้าคือ ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับเป็นช่วงเวลาที่มีวันหยุดยาวทำให้ลูกค้ายังคงชะลอการซื้อ นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังเป็นกังวลกับปัญหาทางด้านการเมือง โดยเฉพาะข่าวการปฏิวัติ การยุบสภา ซึ่งจะส่งผลต่อความมั่นใจในการซื้อ หากปัญหาดังกล่าวสามารถแก้ไขได้อย่างรวดเร็วคาดว่ากำลังซื้อจะกลับมาดีขึ้นในช่วงไตรมาส3ของปีนี้

ขณะที่นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร กล่าวว่า ผลจากมาตรการเห็นได้ชัดว่ามียอดโอนบ้านในเดือน เม.ย. คึกคักขึ้น แต่ยอดขายยังคงไม่ดีขึ้นนัก เนื่องจากเป็นช่วงที่มีวันหยุดยาว โดยคาดว่ามาตรการจะทำให้ผู้บริโภคหันมาซื้อโครงการแนวราบที่ก่อสร้างเสร็จ และจะโอนให้ทันรับมาตรการดังกล่าวมากขึ้น แต่คงจะไม่ทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดแน่นอน

นายธงชัย คุณากรปรมัตถ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทกรุงเทพบ้านและที่ดิน เห็นว่า มาตรการกระตุ้นมีผลทางจิตวิทยาที่ดีที่ทำให้ผู้บริโภคที่เป็นเรียลดีมานด์เร่งซื้อมากขึ้น แต่ในช่วงเดือนเม.ย. อาจจะวัดได้ลำบาก เนื่องจากติดช่วงที่เป็นวันหยุดยาวจากเทศกาลสงกรานต์ ขณะที่ความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ทางการเมืองยังส่งผลต่อกำลังซื้อ

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการเชื่อมั่นว่า มาตรการของภาครัฐจะช่วยส่งผลในแง่ของการตัดสินใจซื้อ และเริ่มเห็นผลแล้วตั้งแต่เริ่มใช้มาตรการ โดยนายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อเพอร์ตี้ เห็นว่า ผลจากมาตรการทำให้ภาพรวมของยอดขายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายระดับท็อปเทนเติบโตขึ้น ประมาณ 15-20% โดยจะเห็นได้ว่า โครงการแนวราบประเภททาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวตลาดที่จะก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จหรือเป็นโครงการที่จะต้องโอนภายใน1ปีตลาดให้การตอบรับดีมากชี้บ้านหลังแรกความต้องการสูง
ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้สำรวจความต้องการที่อยู่อาศัย จากกลุ่มตัวอย่างจำนวน 500 ราย ที่เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 18 เมื่อวันที่ 15 มี.ค.2551 ก่อหน้าที่มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จะประกาศใช้อย่างเป็นทางการ พอประเมินได้ว่าความต้องการซื้อจริงยังคงมีอยู่โดยเฉพาะความต้องการซื้อบ้านหลังแรก

โดยผู้เข้าชมงานที่ต้องการซื้อบ้านนั้น 66% ต้องการซื้อบ้านหลังแรก อีก 22% ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป และ 12% ต้องการซื้อบ้านเพื่อเป็นทรัพย์สินหรือเพื่อการลงทุน ขณะที่ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการซื้อเป็นบ้านเดี่ยว 36% รองลงมาคืออาคารชุด 30% ทาวเฮาส์ 22% บ้านแฝด 6% อาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่าเท่ากันในอัตรา3%

สำหรับงบประมาณที่ตั้งไว้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ 46% อยู่ในช่วงราคามากกว่า 1-2 ล้านบาท 21% อยู่ในช่วงราคาน้อยกว่า 1 ล้านบาท และ 17% อยู่ในช่วงราคามากกว่า 2-3 ล้านบาท ในด้านระยะเวลาที่คาดว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ 40% ต้องการซื้อภายใน 1-6 เดือน 24% ต้องการซื้อในระยะเวลาประมาณ 1 – 2 ปีและ 22% ต้องการซื้อในระยะเวลา7-12เดือน

ผู้เข้าชมงานส่วนใหญ่ หรือ 58% มีอายุระหว่าง 25-35 ปี โดย 15% มีอายุต่ำกว่า 25 ปีและ 14% มีอายุระหว่าง 36-45 ปี อาชีพปัจจุบันส่วนใหญ่ หรือ 63% เป็นพนักงานบริษัทและ 10% เป็นเจ้าของกิจการ

ระดับรายได้ของครอบครัวต่อเดือน ใกล้เคียงกันใน 3 กลุ่ม โดยระดับรายได้ 3-5 หมื่นบาทต่อเดือน มี 21% และระดับรายได้ 5 หมื่นบาท – 1 แสนบาทต่อเดือน มี 21% หรือรวมกันประมาณ 42% ส่วนคนที่มีรายได้ระหว่าง 3 หมื่นบาท – 1 แสนบาทต่อเดือน และรายได้ 1- 2 หมื่นบาทต่อเดือน มีสัดส่วนประมาณ 22% ของผู้ชมงาน
หากเจาะลงไปเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก จะพบว่า ในจำนวนผู้เข้าชมงานที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก 24% ระบุว่าต้องการซื้อบ้านเดี่ยว 17% ต้องการซื้อทาวน์เฮาส์ และ 15% ต้องการซื้ออาคารชุด โดย 46% ต้องการซื้อในระดับราคา 1-2 ล้านบาท ทำเลที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกนั้นอยู่ในกรุงเทพมหานคร 85% โดย 3 เขต แรกที่สนใจคือลาดพร้าว สุขุมวิท และพระราม2

สำหรับความสามารถผ่อนชำระหนี้เงินกู้ที่อยู่อาศัยใหม่ต่อเดือนของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก 35% สามารถผ่อนได้ระหว่าง 5,000-7,000 บาท 20% สามารถผ่อนได้ระหว่าง 7,001-1 หมื่นบาท 15% สามารถผ่อนได้ระหว่าง 1-1.5หมื่นบาท

อย่างไรก็ตาม หากไม่มีอะไรผิดพลาดคาดเคลื่อนในวันนี้ (22 เม.ย.2551) กระทรวงการคลังจะเสนอคณะรัฐมนตรีคลอดมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมจากที่ประกาศใช้ไปแล้ว โดยจะขยายวงลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจำจกนอง 1% เหลือ 0.01% ให้กับบ้านทั่วไปที่ไม่ได้อยู่ในโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทรับสร้างบ้านและบ้านมือสองจะได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นครั้งนี้ และถือเป็นการเปิดก็อกสองเพิ่มความแรงให้กับมาตรการให้เกิดผลเร็วยิ่งขึ้น

คงต้องรอดูว่า มาตรการกระตุ้นที่รัฐอัดฉีดเข้ามาภาคอสังหาริมทรัพย์ จะสมารถฝ่าปัจจัยลบจากค่าครองชีพพุ่งและปัญหาการเมืองได้มากน้อยแค่ไหน