น้ำมัน-ดบ.-ต้นทุน-การเมือง 4ปัจจัยลบ ฉุดกำไรอสังหาฯ 24 มิถุนายน 2551 

กลางสัปดาห์ที่ผ่านมา บล.ภัทรเผยแพร่รายงานเชิงวิเคราะห์แกะรอยอสังหาริมทรัพย์ไทย เน้นวิเคราะห์หุ้นกลุ่มเพื่อที่อยู่อาศัย ด้วยการประเมินแนวโน้มกำไรหุ้นและธุรกิจของ 6 บริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มตัวอย่างบริษัทจดทะเบียนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ประกอบด้วย เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (เอพี), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (ลลิล), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (แอลเอช),แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (แอลพีเอ็น), พฤกษา เรียลเอสเตท (พฤกษา)และควอลิตี้เฮ้าส์

งานวิเคราะห์ระบุว่าทีมงานบล.ภัทรได้ปรับลดคาดการณ์กำไรหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2551 ลง 4% จากเดิม 11,141 ล้านบาท เหลือ 10,690 ล้านบาท และลดคาดการณ์กำไรปี 2552 ลง 11% จากเดิม 12,660ล้านบาทเหลือ11,269ล้านบาท

โดยการปรับลดคาดการณ์กำไรนั้น มีสาเหตุสำคัญจากผลกระทบยอดขายบ้านก่อนเปิดขายอย่างเป็นทางการ (presales) ลดลง แรงกดดันเกิดขึ้นกับกำไรจากส่วนต่างรายได้กับรายจ่าย (margins) หรือ มาร์จิน อันเนื่องมาจากราคาน้ำมันมีมากขึ้น ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม ดอกเบี้ยขยับขึ้น และความเสี่ยงด้านการเมืองมีมากขึ้น ผลกระทบดังกล่าวทำให้ทีมงานคาดว่า การเติบโตของกำไรเฉพาะบริษัทกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย จะชะลอตัวลงแรงจากระดับ42%ในปีนี้เหลือเพียง6%ปีหน้า

ทีมงานภัทรอธิบายปัจจัยต่างๆ ที่ทำให้ปรับลดคาดการณ์กำไรหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ลง 4% ปีนี้และ 11% ปีหน้า ว่าส่วนแรกคือยอดขายบ้านก่อนเปิดขายอย่างไม่เป็นทางการลดลง เนื่องจากดอกเบี้ยปรับขึ้นเร็วเกินคาด และความเชื่อมั่นแย่ลงจากความเสี่ยงการเมือง

ส่วนที่สองแรงกดดันเกิดกับมาร์จิน ซึ่งเป็นผลกระทบมาจากราคาน้ำมันสูง และราคาเหล็กยังแข็งแกร่ง ภาวะนี้ควรกระทบต่อมาร์จินรวมที่ได้จากการขายบ้านเดียวและทาวน์เฮ้าส์ ทำให้ตัวเลขปรับลดลง 0.50%-1% ปีหน้า และสถานการณ์ดังกล่าวยังกระทบต่อมาร์จินรวม ที่ได้จากการขายคอนโดมิเนียม ทำให้ตัวเลขลดลง 2%-3% ในปี 2553

ส่วนสุดท้าย เป็นเรื่องต้นทุนธุรกิจเพื่อทำยอดขาย สูงขึ้นประมาณ 4%-6% ส่วนนี้สะท้อนถึงคาดการณ์การทำแคมเปญประชาสัมพันธ์มีมากขึ้นหลังจากมาตรการจูงใจทางภาษีสิ้นสุดลงสิ้นเดือนมี.ค.ปีหน้า

บล.ภัทรระบุช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ลดลงแล้วกว่า 15% และให้ผลประกอบการแย่ต่ำกว่า 10% เมื่อเทียบกับทั้งตลาด ซึ่งสาเหตุสำคัญมาจากความวิตกมากขึ้นเรื่องเงินเฟ้อกับดอกเบี้ยปรับขึ้น และจากสมมติฐานในช่วงตลาดคึกคักและย่ำแย่ บ่งชี้ราคาหุ้นซึมซับรับความซบเซาในตลาดไว้แล้ว ส่วนราคาหุ้นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยตอนนี้ซื้อขายระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี ขณะที่มีการคาดการณ์ว่า ตัวเลขเศรษฐกิจโดยรวมจะแย่ลงช่วง 2-3 เดือนข้างหน้า ซึ่งระยะเวลาดังกล่าวควรส่งผลแง่ลบให้กับราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่ทีมงานภัทรมองความผันผวนระยะใกล้ กลับเป็นโอกาสให้ซื้อเมื่อมีแรงเทขายหุ้นออกมามาก ซึ่งตอนนี้ซื้อขายที่ระดับราคาต่ำสุดแล้ว

ความวิตกมากขึ้นของนักลงทุนเรื่องเงินเฟ้อกับดอกเบี้ยสูงขึ้น ในระยะใกล้จะกดดันราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ให้มีผลประกอบการย่ำแย่เทียบกับทั้งตลาด อย่างไรก็ตามทีมงานภัทรมองเห็นความเสี่ยงมีน้อยลงจากการรวมตัวกันในอุตสาหกรรม ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้เล่นรายใหญ่ในระยะยาว ขณะที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรเผชิญกับปัจจัยลบมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดขายบ้านก่อนเปิดขายอย่างเป็นทางการ แต่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังสามารถโชว์การเติบโตของรายได้และการเติบโตของกำไรปีหน้า

การเติบโตควรได้แรงหนุน จากการได้ส่วนแบ่งตลาดมากขึ้นอย่างต่อเนื่องของผู้เล่นรายใหญ่ และการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์ให้มีพอร์ตลงทุนหลากหลายมากขึ้น รวมทั้งการสะสมงานรอรับรู้รายได้ (backlog) จำนวนมากในมือ ความสามารถในการออกโครงการใหม่ๆ ให้มีทำเลหลากหลายมากขึ้น เพื่อรับมือกับปัญหาอุปสงค์บางทำเลลดลง และศักยภาพที่จะตรึงต้นทุนวัตถุดิบไว้ในภาวะแวดล้อมต้นทุนปรับขึ้น

ทีมงานภัทรประเมินความเสี่ยง ที่ทำให้สมมติฐานไม่เป็นไปตามคาดการณ์ไว้สองทาง คือความเสี่ยงมีไม่มากนัก ในกรณีที่ราคาบ้านปรับขึ้นสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ หมายถึงอำนาจการตั้งราคาจะส่งต่อให้ผู้ซื้อเป็นต้นทุนสูงขึ้น

นอกจากนี้มีความเป็นไปได้ ที่รัฐบาลจะยืดเวลาสิ้นสุดมาตรการจูงใจทางภาษีออกไปอีก จากไตรมาสแรกปีหน้า ขณะที่ส่วนแบ่งตลาดซึ่งผู้เล่นรายใหญ่ทำได้มากขึ้น อันเป็นผลมาจากการรวมตัวในอุตสาหกรรม จะช่วยให้ความเสี่ยงน้อยลงจนมีผลต่อคาดการณ์ของทีมงานภัทรในปี2553

ส่วนความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น จนส่งผลกระทบต่อคาดการณ์ในปี 2553 คือในกรณีที่ว่าหากอัตราดอกเบี้ยเอ็มแอลอาร์เพิ่มขึ้นสูงกว่าที่เราคาดไว้ หรือราคาน้ำมันกับราคาวัตถุดิบเพิ่มขึ้นสูงกว่าที่เราได้คาดไว้ก่อนหน้านี้ และท้ายสุดหากมีความรุนแรงเกิดขึ้นจากความไร้เสถียรภาพทางการเมือง

งานวิเคราะห์ระบุว่าในภาวะแวดล้อมดอกเบี้ยปรับขึ้น การเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงสูง ควรยืดหยุ่นรับภาวะดอกเบี้ยปรับขึ้นได้มากขึ้น โดยเอพีเป็นหุ้นดีน่าลงทุนมากสุดเทียบกับหุ้นทั้งกลุ่ม พิจารณาจากการลงทุนเจาะตลาดกลางมาก และพอร์ตลงทุนหลากหลายมากขึ้น พร้อมงานรอรับรู้รายได้ในทำเลสำคัญอยู่ในมือนั้นมีอยู่มาก

เอพียังมีที่ดินว่างรองรับโครงการสร้างคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้เปิดตัวหลายโครงการ ซึ่งตั้งอยู่ตามเส้นทางมีการขนส่งมวลชนรองรับ และเชื่อว่ามาร์จินที่ได้รับจากโครงการคอนโดมิเนียมดังกล่าว จะอ่อนไหวต่อต้นทุนสูงขึ้นน้อยกว่า

""เรายังชื่นชอบควอลิตี้เฮ้าส์ด้วยเช่นกัน เพราะจากการประเมินมูลค่าหุ้นพบว่าราคาถูก บริษัทโละโครงการเก่าซึ่งให้มาร์จินน้อยออกไปให้หมด กระแสรายได้เพิ่มขึ้นเข้ามาจากการขายโครงการคอนโดมิเนียมแบบหลากหลาย ควรเป็นกันชนป้องกันปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของบริษัทในปีหน้าได้"" ทีมงานภัทรให้ความเห็น

นอกจากนี้ทีมงานภัทร เชื่อว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็เป็นหุ้นอสังหาริมทรัพย์อีกตัวหนึ่งดึงดูดใจ พิจารณาจากนโยบายจัดการที่ดินว่าง ซึ่งน่าจะได้ประโยชน์จากราคาที่ดินสูงขึ้น กลยุทธ์สร้างก่อนขายพร้อมกับกลยุทธ์การตรึงต้นทุนเหล็กในปีนี้ไว้ จะช่วยบริษัทรู้สึกน้อยลงถึงผลกระทบจากปัญหาต้นทุนสูงขึ้นในปีหน้า