คอนโดกุมขมับต้นทุนพุ่งทะลุเพดาน เบรกขาย-ขยับขึ้นราคาหวั่นเข้าเนื้อ 23 มิถุนายน 2551 

วิกฤตน้ำมัน วัสดุก่อสร้าง ป่วน คอนโดฯ ดีเวลอปเปอร์กุมขมับเหตุจากต้นทุนไม่นิ่ง การบริหารจัดการสุดโหดหิน ชี้กำลังซื้อยังมีต่อเนื่อง แต่น้ำมัน เหล็กเส้น ผันผวนหนัก แถมราคาพุ่งกว่าแผนเดิม 60-70% หวั่นยิ่งขายต่อยิ่งสุ่มเสี่ยงถึงขั้นขาดทุนเข้าเนื้อ หันใช้วิธีเบรกการขายชั่วคราวก่อนปรับราคาขายขึ้นตามต้นทุนใหม่ เผยเจ้าตลาด-ระดับบิ๊กเจอปัญหาไม่น้อย ทั้งแอล.พี.เอ็น.ฯ- เอสซี แอสเสทฯ-ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ

ภายใต้สถานการณ์ทางด้านเศรษฐกิจและการเมืองขณะนี้ไมใช่แค่ผู้บริโภคเท่านั้นที่ตัดสินใจซื้อบ้านยากขึ้น แม้แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เองก็กำลังตกอยู่ในที่นั่งลำบากและเผชิญกับความสุ่มเสี่ยงจากวิกฤตราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะราคาเหล็กเส้นที่ปรับขึ้นแล้วกว่า 60-70% จาก 20 บาท/กิโลกรัม ช่วงกลางปี 2550 เป็น 41 บาท/กิโลกรัม ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนในการบริหารจัดการด้านการก่อสร้างและการทำตลาดเพื่อลดความเสี่ยงลงให้เหลือน้อยที่สุด

ล่าสุด จากการสำรวจของ ""ประชาชาติธุรกิจ"" พบว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายบริษัทได้ปรับแผนก่อสร้างและการทำตลาดโครงการใหม่ ที่น่าสังเกตคือ ในส่วนของตลาดคอนโดฯแม้ยังมีกำลังซื้อเข้ามา ต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดฯในเมืองและตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังมียอดขายในระดับที่น่าพอใจ แต่ขณะนี้หลายโครงการตัดสินใจชะลอขายทั้งๆ ที่จัดพรีเซลเปิดขายโครงการอย่างเป็นทางการไปแล้วในช่วงก่อนหน้านี้สาเหตุมาจากการก่อสร้างโครงการคอนโดฯต้องใช้เหล็กเส้นในการก่อสร้างมากกว่าโครงการแนวราบ เมื่อราคาเหล็กปรับขึ้นสูงมากทำให้ต้นทุนในการพัฒนาปรับสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ราคาที่ตั้งไว้เดิมไม่สอดคล้องกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น จึงต้องคิดหนักมากขึ้น โดยหลายรายใช้วิธีชะลอขายเพื่อปรับราคาขายให้สอดรับกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเพราะหากเร่งขายต่อห้องชุดจนหมดอาจประสบปัญหาขาดทุนได้

อย่างโครงการธนาพัฒน์ วิภา ของบริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) คอนโดฯ high rise อาคารสูง 29 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 736 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 1.46 ล้านบาท หรือ 56,000 บาท/ตร.ม. หลังจากเปิดขายโดยให้ลูกค้าจองซื้อตั้งแต่ปลายปี 2550 ที่ผ่านมา และขณะนี้มียอดขายแล้ว 30% โดยบริษัทได้ตัดสินใจหยุดการขายไว้ชั่วคราว เพราะต้องคิดคำนวณต้นทุนก่อสร้างใหม่จากที่ราคาเหล็กเส้นและน้ำมันสูงขึ้นจากเดิมมาก จากนั้นจะเปิดขายอีกครั้ง

โครงการเซ็นทริค ซีน สุขุมวิท 64 ของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ชะลอการขายในช่วงก่อนหน้านี้หลังจากเปิดขายและมียอดขายแล้วกว่า 60% หันมาใช้วิธีให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อลงชื่อจองเอาไว้ก่อน จากนั้นเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจะเปิดขายอีกครั้ง เพราะต้องการจะกำหนดราคาขายใหม่เพื่อให้ครอบคลุมถึงต้นทุนเหล็ก น้ำมัน วัสดุก่อสร้างอื่นๆ ที่เพิ่มขึ้น เพราะต้องการจะคงกำไรขั้นต้นของบริษัทไว้ที่ระดับ30%ตามเป้าหมายที่วางไว้

ด้านบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาดคอนโดฯ ลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็ก ด้วยการปรับแผนการตลาดและการขายโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการและที่จะเปิดตัวใหม่ โดยจะแบ่งขายห้องชุดในโครงการคอนโดฯเป็นลอตๆ เพื่อบริหารความเสี่ยงจากต้นทุน วัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น เช่น หลังเปิดพรีเซลให้ลูกค้าจองซื้อลอตแรกก็จะมีการหยุดขายชั่วคราว เมื่อเปิดขายลอตใหม่ตามแผนที่วางไว้ก็จะปรับราคาขายตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ฯลฯ น่าจับตามองว่าคอนโดฯโครงการอื่นๆที่เปิดขายอยู่จำนวนมากจะนำวิธีการดังกล่าวมาใช้ด้วยหรือไม่

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯ เปิดเผยว่า วิธีการบริหารจัดการด้านต้นทุนในลักษณะดังกล่าวบริษัทนำมาใช้ในการขายคอนโดฯโครงการมาแล้วบางโครงการทำให้สามารถบริหารจัดการเกี่ยวกับต้นทุนได้อย่างมี ประสิทธิภาพมากขึ้น สาเหตุที่นำวิธีการนี้มาใช้เป็นเพราะเห็นว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้นมาก จึงต้องปรับวิธีการบริหารจัดการเพื่อให้สามารถคงกำไร ขั้นต้นเอาไว้ได้ นอกเหนือจากบริหารจัดการ โดยควบคุมต้นทุนด้วยวิธีอื่นๆเช่นลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเป็นต้น

ดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธาน เจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด เปิดเผย ""ประชาชาติธุรกิจ"" ว่า จากที่ราคาเหล็กเส้นในตลาดปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการคอนโดฯเมโทรพาร์ค ขอปรับราคาเหล็กเส้นเพิ่มขึ้น ดังนั้นในการเปิดขายโครงการเมโทรพาร์คในเฟสที่ 3 ซึ่งจะเปิดขายในอนาคตคงต้องปรับขายเพิ่มขึ้นอีก 4-5% จากก่อนหน้านี้เฉลี่ย 4.5 หมื่นบาท/ตร.ม. เป็นเกือบ 5 หมื่นบาท/ตร.ม.

เช่นเดียวกับแหล่งข่าวจาก บมจ.ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ ที่ระบุว่าบริษัทชะลอขายคอนโดฯธนาพัฒน์ วิภา ชั่วคราวจริง สาเหตุมาจากในการคำนวณต้นทุนช่วงก่อนหน้านี้ คิดราคาเหล็ก ณ ราคาที่ 27 บาท/กิโลกรัมเท่านั้น ต่ำกว่าราคาในขณะนี้ที่สูงถึง 40-14 บาท/กิโลกรัม ถึง 14 บาท/กิโลกรัม ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นมาก เพราะโครงการนี้ต้องใช้เหล็กมากถึง 4.5 พันตัน จึงจำเป็นต้องคำนวณต้นทุนและตั้งราคาขายใหม่

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ปัญหาต้นทุนน้ำมัน วัสดุก่อสร้าง ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯมากขึ้นเรื่อยๆ เห็นได้จากก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการคอนโดฯรายกลาง รายเล็ก หลายรายแห่ขายโครงการทิ้ง เนื่องจากไม่สามารถรับภาระต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นมากได้ ขณะที่อีกหลายบริษัทที่เตรียมที่ดินไว้ขึ้นคอนโดฯ ใช้วิธีตัดขายที่ดินเพื่อนำเงินที่ได้มาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน อาทิ ปรับตัวรองรับก่อนหน้านี้ บมจ.ปริญสิริ ประกาศขายที่ดินย่านกรุงเทพกรีฑา เนื้อที่ 47 ไร่ และในทำเลถนนตากสินใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ส่วนต่อขยายฝั่งธนฯ กว่า 2 ไร่ บมจ. เมโทรสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ระหว่างประมูลขายที่ดิน 1.7 พัน ตร.ว.ในซอยเซนต์หลุยส์ ย่านสาทรใต้ ฯลฯ