กทม.ทุบที่ดินกลางกรุงรูด50% 5 มิถุนายน 2551 

นางพยงค์ หาญพัฒนนันท์ ผู้อำนวยการกองควบคุมทางผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผย""ฐานเศรษฐกิจ""ว่า ทางกทม.เตรียมใช้บังคับร่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารบางชนิดหรือบางประเภทในพื้นที่บางส่วนในท้องที่แขวงถนนพญาไท แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวี และแขวงปทุมวัน แขวงวังใหม่เขตปทุมวัน กทม. พ.ศ... หลังจากสภากทม. เห็นชอบในหลักการ ซึ่งร่างข้อบัญญัติดังกล่าวอยู่ที่นายอภิรักษ์ โกษะโยธิน ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เตรียมส่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาเร็วๆนี้

ขณะที่นางเมธาวี ธารดำรง สมาชิกสภากทม. เขตปทุมวันกล่าวยืนยันว่า ข้อบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้แน่นอน เพื่อความปลอดภัยต่อวังสระประทุม คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ไม่เกินเดือนกรกฎาคมนี้หรือก่อนสภากทม.เปิด ด้านแหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวเพิ่มเติมว่า บริเวณที่อยู่ในข่ายควบคุม ในรัศมีโดยรอบวังสระปทุม 500 เมตร ครอบคลุมพื้นที่ 4-5 ตารางกิโลเมตรหรือประมาณ 3,000 กว่าไร่ ซึ่งกำหนดไว้ 2 บริเวณด้วยกัน ได้แก่ บริเวณที่ 1 ห่างจากวังสระปทุมรัศมี 300 เมตร ทิศเหนือจดซอยพญานาคถนนเพชรบุรี ทิศตะวันออกจดแนวเขตที่ดินสถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐอินโดนีเซีย และคลองอรชร ทิศใต้จดถนนพระราม 1 จากคลองอรชรไปทางทิศตะวันตกจนไปจดซอยเกษมสันต์ 2 ทิศตะวันตกจดซอยเกษมสันต์ 2 และซอยเพชรบุรี 12 บริเวณนี้ห้ามก่อสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน16เมตรใกล้วังสระปทุม ส่วนบริเวณที่ 2 ห่างจากบริเวณที่ 1 ออกไปรัศมี 500 เมตร ทิศเหนือจดถนนเพชรบุรีและทางรถไฟสายตะวันออก ทิศตะวันออกจดถนนราชปรารภและถนนราชดำริ ทิศใต้จดที่ดินโรงพยาบาลตำรวจด้านใต้ถนนอังรีดูนังต์ซอยจุฬา 62 และซอยจุฬา 12 หรือสิ้นสุดบริเวณสถาบันเทคโนโลยีราชมงคลอุเทนถวาย ทิศตะวันตกจดถนนบรรทัดทองบริเวณนี้สร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 23เมตร หรือ 7-8 ชั้น

ทั้งนี้ข้อบัญญัติดังกล่าวจะมีผลบังคับเฉพาะอาคารใหม่ ที่ขออนุญาตหลังจากข้อบัญญัติมีผลบังคับใช้เท่านั้น โดยทุกอาคารที่ก่อสร้างในรัศมีดังกล่าว จะต้องก่อสร้างผนังอาคารส่วนที่สูงเกิน 5เมตรวัดจากระดับพื้นดินต้องมีลักษณะอาคารเป็นผนังทึบหรือผนังบล็อกแก้วและต้องไม่มีช่องเปิดประตูหน้าต่างช่องระบายอากาศ หรือช่องแสง ระเบียง ไม่มีบันไดยื่นออกนอกอาคารด้านวังสระปทุม และดาดฟ้าของอาคารต้องทำผนังทึบริมอาคารสูงจากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 2เมตร เป็นต้น ส่วนอาคารเก่าจะได้รับยกเว้น เว้นแต่ ห้ามดัดแปลงหรือเปลี่ยนการใช้อาคารที่อยู่ในข่ายต้องห้าม

อย่างไรก็ดียอมรับว่าทำเลไข่แดงใจกลางเมืองได้รับผลกระทบจากร่างข้อบัญญัตินี้ และส่งผลให้มูลค่าที่ดินลดลงมากถึง 40-50 % ได้แก่ ที่ดินทรัพย์สินจุฬาฯที่จะครอบคลุม มาบุญครอง เซ็นเตอร์พ้อยท์เก่า สยามสแควร์ สยามพารากอน ถนนอังรีดูนังต์บริเวณโรงพยาบาลตำรวจร้านสุกี้ยากี้ที่จุฬาฯมีแผนทุบให้เอกชนพัฒนาเป็นตึกสูง ตลาดกลางหรือตลาดมั่นคงอีกทั้งศูนย์เซียงกงอาจถูกกระทบแต่ไม่มาก

ส่วนราคาที่ดินอยู่ที่ 300,000-400,000 บาทต่อตารางวา โดยเฉพาะย่านสยามสแควร์ เซ็นเตอร์พ้อยท์เก่าจะกระทบค่อนข้างมาก เนื่องจากเป็นทำเลที่ดี ที่สุดของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ และ บริเวณดังกล่าวผังเมืองรวมกทม. กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นย่านพาณิชยกรรมหรือ พื้นที่สีแดง อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR ) 10 : 1 หรือ พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน เช่น หากมีที่ดิน 1ไร่หากต้องการพัฒนาเต็มพื้นที่ จะพัฒนาได้สูง 10 ชั้น หากต้องการพัฒนาเพียงครึ่งไร่ สามารถสร้างอาคารสูงได้ถึง 20 ชั้นแต่ในอนาคตสร้างได้ไม่เกิน7-8 ชั้น

นอกจากนี้ บริเวณหัวมุมศูนย์การค้าประตูน้ำพลาซ่า ของดร.ปลอดประสพ สุรัสวดี บริเวณตลาดประตูน้ำ ฝั่งตรงกันข้าม ริมคลองแสนแสบตลอดแนวจะเป็นศูนย์การค้าแพลตินัม สถานทูตอินโดนีเซีย และสิ้นสุดบริเวณข้างอาคารพันธุ์ทิพย์พลาซ่า บริเวณนี้ราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 400,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งผังเมืองกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีน้ำตาลหรือที่ดินอยู่อาศัยหนาแน่นมาก พัฒนาได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน หรือ FAR 8:1

อีกทำเลเป็นเขตราชเทวี บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ราชเทวีทั้งเวิ้ง โดยผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่สี
แดงย่านพาณิชยกรรม พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน หรือ FAR 10:1 แต่อนาคตสร้างไม่ได้แล้ว

ด้านนายแคล้ว ทองสม ผู้อำนวยสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กล่าวว่า หากบริเวณใดที่ถูกจำกัดการพัฒนาโดยระเบียบข้อกฎหมายมูลค่าที่ดินและอาคารจะลดลง โดยเฉพาะที่ดินว่างเปล่า อาคารตึกแถวที่ทุบแล้วแต่รอการพัฒนา เช่นที่ดินสยามพารากอน สยามสแควร์ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 600,000 กว่าบาทต่อตารางวา มาบุญครอง 1,000,000บาทต่อตารางวาหากในย่านนั้นไม่สามารถพัฒนาได้เพียงครึ่งเดียวจากที่เคยเปิดให้พัฒนาได้ราคาที่ดินก็จะลดลงครึ่งหนึ่งของราคาปกติ

ขณะที่ นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน)
กล่าวว่า บริเวณสี่แยกราชเทวีถือเป็นอีกจุดหนึ่งของทำเลไพรม์แอเรียซึ่งในอนาคตจะเป็นส่วนต่อขยายจากสยามสแควร์ซึ่งจะเกิดแหล่งช็อปปิ้งที่เชื่อมต่อกันจาก สยามเซ็นเตอร์ สยามสแควร์ ห้างสรรพสินค้ามาบุญครอง เชื่อมต่อไปถึงศูนย์การค้าพันธุ์ทิพย์พลาซ่าและศูนย์การค้าแพลตินัมวกกลับมายังเซ็นทรัลเวิลด์ ศูนย์การค้าเกษร พลาซ่า สยามพารากอน กลายเป็นเซ็นเตอร์ของแหล่งช็อปปิ้งขนาดใหญ่ แต่หากมีกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารสูงบริเวณโดยรอบวังสระปทุมจริงก็จะกระทบต่อนักลงทุนพอสมควรเพราะจะทำให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้น้อยลง

รวมถึงการจำกัดลักษณะของการลงทุนเช่นการที่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ ก็อาจจะทำได้แต่เพียงศูนย์การค้าทั้งที่บริเวณดังกล่าวเป็นเซ็นเตอร์ของแหล่งช็อปปิ้งต่างๆ เช่นเดียวกับถนนออชาร์ดของประเทศสิงคโปร์ซึ่งในต่างประเทศนั้นบริเวณรัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้าจะต้องมีช็อปปิ้งมอลล์ โรงแรม เข้ามารองรับ และมีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเข้ามารองรับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตแบบใหม่ ซึ่งการที่สามารถสร้างศูนย์การค้าแต่เพียงอย่างเดียวจะทำให้มีระยะเวลาการคืนทุนที่นาน ส่วนผลกระทบที่เกิดขึ้นกับราคาที่ดิน เมื่อไม่สามารถใช้ศักยภาพบนที่ดินได้เต็มที่ราคาตลาดจะต้องลดลงถึง50%นายกิติศักดิ์กล่าวด้าน นายภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลอปเม้นท์
จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าบริษัท มีที่ดินอยู่ใกล้กับอาคารฟาร์อีสแอดเวอร์ไทซิ่งแยกพญาไท มีแผนที่จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแต่ไม่ได้อยู่ในโซนห้ามก่อสร้าง แต่ในฐานะนักลงทุนมองว่า ศักยภาพในการพัฒนาทำเลดังกล่าวลดลง ส่งผลให้ราคาที่ดินตกลงด้วย โดยประเมินว่า บริเวณแรก ราคาจะตกลงถึงกว่า 50%

ยกตัวอย่างบริเวณสี่แยกราชเทวีจากเดิมที่ขายตารางวาละ 500,000-600,000 บาท จะเหลือเพียงตารางวาละ 100,000 กว่าบาท ส่วนบริเวณที่สองสร้างได้ไม่เกิน 23 เมตร จากราคา 400,000-500,000 แสนบาทต่อตารางวา เหลือเพียง 200,000กว่าบาทต่อตารางวา ซึ่งราชเทวีกำลังได้รับความนิยมจากกลุ่มทุนรายใหญ่ทั้งในเรื่องของการสร้างคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าและโรงแรม และมีการกว้านซื้อเป็นจำนวนมากเพราะที่ดินในเมืองนับวันมีแต่จะหายาก
นายธารธร อักรานุวัฒน์ ผู้จัดการฝ่ายการตลาด บริษัท สยามนุวัฒน์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ ""Wish@สยาม"" ในซอยพญานาค เขตราชเทวี กล่าวว่าโครงการของบริษัทไม่ได้รับผลกระทบเนื่องจากอยู่ในบริเวณที่สองสร้างได้สูงไม่เกิน 23 เมตร ส่วนโครงการใกล้เคียงเช่นไอดีโอคิวพญาไท (IDO) ก็ไม่ได้รับผลกระทบเช่นกัน

อย่างไรก็ดีก่อนหน้านี้มีกลุ่มทุนรายใหญ่ ""อธิชาติ จุฬากูร"" ได้กว้านซื้อที่ดินหัวมุมสี่แยกราชเทวีบริเวณที่เป็นเวิ้งร้านแว่นตาจากตระกูลเก่า ""มาลากุล"" ซึ่งเป็นของม.ล.ปราลี มาลากุล พื้นที่ 6 ไร่ 79 ตารางวามาในราคาประมาณ 1,000 ล้านบาท โดยมีแผนที่ลงทุนอสังหาฯครบวงจรหรือคอมเพล็กซ์ ประกอบด้วย โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และศูนย์การค้า มูลค่าไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาท ความคืบหน้าขณะนี้อยู่ระหว่างไล่ทุบตึกแถวซึ่งถ้าหากกลุ่มทุนดังกล่าวยังไม่ได้ใบอนุญาตในการก่อสร้างเชื่อว่าจะได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน

นอกจากนั้นยังมีที่ดินของนายพารณ อิศรเสนา ณ อยุธยา อดีตผู้บริหารบริษัท ปูนซิเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน) ซึ่งอยู่บริเวณด้านข้างโรงแรมเอเชียซึ่งปัจจุบันเป็นตึกแถวประมาณ 10 คูหาพื้นที่ราวๆ 2 ไร่ที่ต้องการจะขายแต่ที่ผ่านมายังไม่มีกลุ่มทุนรายใดเข้าซื้อโดยแหล่งข่าวในวงการที่ดินกล่าวว่าเพราะนายพารณตั้งราคาขายที่สูงเกินไป นอกจากนั้นแล้วผู้ซื้อยังต้องรับภาระเรื่องการขับไล่ที่อีกโดยถ้าหากร่างกฎหมายห้ามก่อสร้างอาคารสูงบริเวณรอบวังมีผลบังคับใช้เชื่อว่าจะทำให้ราคาที่ดินแปลงนี้ตกลงกว่า 50% และยังขายได้ยากขึ้นไปอีกเพราะมีข้อจำกัดในการใช้พื้นที่